ТБЭО: что такое требования к безопасной эксплуатации объекта и когда раздел нужен

ТБЭО — раздел проектной документации «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства». В нём проектировщик передаёт будущему собственнику и эксплуатирующей организации правила, по которым здание можно безопасно эксплуатировать весь расчётный срок службы: как и с какой периодичностью осматривать конструкции и системы, какие нагрузки нельзя превышать, когда планировать капитальный ремонт, где проходят скрытые коммуникации. Для объектов производственного и непроизводственного назначения это обязательный раздел 10 в составе проектной документации, и экспертиза рассматривает его наравне с остальными. Разберём, что входит в ТБЭО, когда его разрабатывают, на чём чаще всего получают замечания и как раздел связан с другими частями проекта.

Правовая основа раздела

Требование включать в проект решения по безопасной эксплуатации заложено в нескольких документах:

• Градостроительный кодекс РФ, ст. 48 — определяет состав проектной документации, в который входят требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства.
• Градостроительный кодекс РФ, ст. 55.24 — эксплуатация здания должна вестись в соответствии с его разрешённым использованием и проектной документацией. Именно ТБЭО превращает эту норму в конкретный регламент.
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — ст. 15 требует, чтобы проект обеспечивал безопасность на всех этапах жизненного цикла, ст. 36 — чтобы эксплуатация велась с учётом заложенных в проекте параметров и периодических осмотров.
• Положение о составе разделов проектной документации (постановление Правительства РФ № 87) — после изменений, вступивших в силу 1 сентября 2022 года, ТБЭО получил собственный номер (раздел 10) и закреплённый перечень обязательного содержания. До этого раздел формально не имел номера и оформлялся в составе «иной документации», из-за чего его содержание сильно различалось от проекта к проекту.

Если задание на проектирование утверждено до 1 сентября 2022 года, применяется прежняя редакция Положения — это стоит проверить до начала работ.

Что входит в раздел ТБЭО

Действующая редакция Положения перечисляет обязательные сведения текстовой части. В упрощённом виде они выглядят так:

Блок	Что указывается
Техническое обслуживание	Требования к способам проведения техобслуживания объекта, при которых не нарушается безопасность конструкций и систем
Осмотры и освидетельствования	Минимальная периодичность проверок, осмотров и освидетельствований строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения
Эксплуатационные нагрузки	Значения нагрузок на конструкции, сети и системы, которые нельзя превышать в процессе эксплуатации
Пожарная безопасность	Организационно-технические мероприятия по обеспечению пожарной безопасности в процессе эксплуатации
Сроки эксплуатации и ремонт	Сроки эксплуатации здания и его частей, нормативная периодичность капитального ремонта
Подъёмно-транспортное оборудование	Меры безопасности при эксплуатации лифтов, подъёмников и другого оборудования
Энергетическая эффективность	Перечень требований энергоэффективности, которым здание должно соответствовать при эксплуатации
Скрытые коммуникации	Сведения о размещении скрытых электропроводок, трубопроводов и иных устройств, повреждение которых опасно
Антитеррористическая защищённость	Мероприятия против несанкционированного доступа и технические средства обнаружения взрывных устройств, оружия и боеприпасов

Графическая часть включает схему расположения технических средств и устройств, предусмотренных проектными решениями по защите от несанкционированного доступа. Для объектов с особыми требованиями к антитеррористической защищённости эти решения развиваются в отдельной документации — мы выполняем и разработку мероприятий по антитеррористической защищённости.

Когда раздел обязателен

ТБЭО входит в состав проектной документации объектов производственного и непроизводственного назначения: жилых домов, школ, больниц, офисных и торговых центров, складов, производственных корпусов. Раздел нужен при новом строительстве и при реконструкции. Для линейных объектов — дорог, трубопроводов, линий электропередачи — применяется отдельный состав разделов, и ТБЭО в привычном виде там не разрабатывают.

Случаи, когда к разделу стоит отнестись особенно внимательно:

• объекты, проходящие государственную экспертизу, — эксперт проверяет полноту по каждому пункту Положения;
• реконструкция со сменой назначения помещений — меняются нагрузки и режимы эксплуатации, старые данные не подходят;
• объекты культурного наследия, где эксплуатация связана с режимом сохранения памятника. Например, для одностолпной трапезной палаты Андроникова монастыря наша команда разрабатывала ТБЭО вместе с разделами по ОЗДС и энергоэффективности;
• медицинские и образовательные учреждения с большим количеством инженерных систем и особыми санитарными требованиями.

При капитальном ремонте состав проектной документации может быть сокращённым — необходимость раздела определяется заданием на проектирование и характером работ.

Что проверяет экспертиза

Эксперт оценивает не объём текста, а то, насколько раздел привязан к конкретному объекту. Типовые замечания:

1. Раздел — переписанный общий регламент. Периодичность осмотров приведена «вообще», без перечня конструкций и систем именно этого здания.
2. Нет эксплуатационных нагрузок. Не указаны допустимые нагрузки на перекрытия, кровлю, технические помещения, хотя они есть в разделе «Конструктивные решения».
3. Расхождения с другими разделами. Срок службы, класс энергоэффективности, перечень инженерных систем или лифтового оборудования в ТБЭО не совпадают с остальными томами.
4. Пропущены пункты Положения. Чаще всего забывают сведения о скрытых коммуникациях и мероприятия по защите от несанкционированного доступа.
5. Нет ссылок на нормативы. Периодичность осмотров и ремонтов приведена без обоснования.

Устранять такие замечания приходится уже в ходе экспертизы, что съедает сроки. Если ответы нужны срочно, поможем: берём на себя полный цикл снятия замечаний экспертизы.

Связь ТБЭО с другими разделами

ТБЭО — сводный раздел: почти все его данные берутся из других частей проекта, поэтому разрабатывать его стоит после того, как основные решения стабилизировались.

Конструктивные решения и инженерные системы

Из раздела «Конструктивные решения» берутся расчётные нагрузки и сроки службы конструкций, из подразделов инженерных систем — перечень оборудования, требующего регулярного обслуживания. Любая корректировка этих разделов должна отражаться в ТБЭО.

Пожарная безопасность

Организационно-технические мероприятия по пожарной безопасности в ТБЭО продолжают решения раздела 9: содержание эвакуационных путей, проверка систем противопожарной защиты, режим работы противодымной вентиляции. Сами решения разрабатываются в разделе «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности», а в ТБЭО фиксируется, как их поддерживать в рабочем состоянии.

ОЗДС и санитарное содержание

Если в здании проектируется охранно-защитная дератизационная система, ТБЭО должен содержать требования к её эксплуатации: периодичность проверки работоспособности блоков, контроль целостности барьерных элементов после ремонта сетей, действия при неисправности. Без этого система, установленная при строительстве, быстро перестаёт работать. Подробнее о самой системе — в статье «Что такое ОЗДС и когда её проектируют»; при необходимости возьмём на себя и проектирование ОЗДС.

Исходные данные и порядок разработки

Чтобы раздел получился конкретным, разработчику ТБЭО нужны актуальные версии смежных томов. Минимальный пакет исходных данных:

• задание на проектирование с указанием назначения объекта, этапности и требований заказчика к эксплуатации;
• пояснительная записка, архитектурные и конструктивные решения с расчётными нагрузками и сроками службы;
• подразделы инженерных систем: электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление и вентиляция, слаботочные системы, лифтовое оборудование;
• раздел по пожарной безопасности и, если есть, решения по антитеррористической защищённости и ОЗДС;
• для реконструкции — результаты обследования технического состояния существующих конструкций.

Работа обычно идёт в три шага. Сначала по смежным разделам составляется перечень конструкций, систем и оборудования объекта. Затем для каждой позиции определяется периодичность осмотров и обслуживания, допустимые нагрузки и сроки службы со ссылкой на нормативные документы и данные производителей оборудования. На последнем шаге раздел сверяется с остальными томами, и все расхождения устраняются до подачи в экспертизу. Если смежные разделы ещё корректируются, ТБЭО выпускают последним или закладывают время на его актуализацию.

Как раздел используется в эксплуатации

После ввода объекта ТБЭО становится рабочим документом управляющей или эксплуатирующей организации. На его основе составляют графики плановых осмотров, планируют текущий и капитальный ремонт, проверяют, допустимы ли перепланировка, установка тяжёлого оборудования или смена арендаторов. При проверках надзорных органов и при разборе аварийных ситуаций именно проектные требования к эксплуатации служат точкой отсчёта: если владелец их не выполнял, ответственность ложится на него.

Поэтому хорошо написанный раздел выгоден и застройщику: он фиксирует условия, при которых проектные решения гарантированно работают, и снижает число споров после передачи объекта. Эксплуатирующей организации раздел даёт готовую основу для внутренних инструкций и журналов осмотров, а собственнику — понятные критерии, по которым можно оценить качество обслуживания здания подрядчиком.

Как мы можем помочь

ООО «ЭкоПроектСервис» с 2011 года разрабатывает специальные разделы проектной документации и сопровождает их до положительного заключения экспертизы. Мы готовим раздел ТБЭО по действующей редакции Положения о составе разделов, сверяем его с конструктивными, инженерными и противопожарными решениями и отвечаем на замечания экспертов. Работаем по Москве, Московской области и удалённо по всей России — пришлите задание на проектирование, и мы оценим объём и сроки.